大規模修繕工事の工事中は“現場代理人”は居住者の方とも関わる機会が多くなりますが、大規模修繕工事を始まる前の準備段階を中心に担う“営業”は工事中に関わる機会が多くはありません。しかし、大規模修繕工事の計画や工事内容の提案といった大規模修繕工事の根幹を担う営業も、現場代理人同様に建物の今後を左右する重要な立ち位置なのです。

『社員インタビューVol.02』は営業として大規模修繕工事を支える、リニューアル第2営業部サブマネージャー/須貝にインタビューしました。大規模修繕工事中は表に出ることが少ない営業がどのような考えで大規模修繕工事に取り組んでいるのか、皆さんにも知っていただければ幸いです。

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建物に合わせた工事をするためのサポーター

営業の業務は実際に工事を行うわけではありませんが、大規模修繕工事を行うための計画段階でとても重要な役割を果たしているのだそう。営業の役割としては主に大規模修繕工事の見積や工事の内容を提案・見積りをするための建物調査診断などが挙げられますが、この計画段階の成否こそ大規模修繕工事を成功させるためには重要なのです。営業が計画段階から建物に合わせた工事内容や施工ルールを入れることで、大規模修繕工事後に建物を劣化しにくくしたり、施工不良を防ぐといった効果が見込めます

例えば沿岸の建物の場合は、塩害専用の材料を使用することで潮風による劣化を防ぐことができます。それだけではなく洗浄工事から塗装工事までの日数制限を設けることで、塩害による施工不良を防ぐといったことも必要となってくるのだそう。

また、塩害地域に限らず湿気の溜まりやすい場所や風通しの悪いところでは湿度が原因で施工不良が起こりやすくなるため、梅雨時などの湿気の多い時期と施工期間をずらしたり、材料の乾燥時間を長めに設けるといった施工不良対策も計画に盛り込んだうえで準備を行うのだそうです。営業担当者が計画段階から大規模修繕工事がうまくいくように調整しているからこそ、安心して現場代理人も工事を行うことができるのですね。

マンションにとってもベストな選択を提案する

大規模修繕工事において管理組合様のご要望はもちろん大切ですが、営業はマンション全体にとってのメリットというのも考えてご要望にお応えしているのだそう。一見同じように感じられるこの二つですが、どう違うのでしょうか。

例えば管理組合様から「スケジュールの都合上、先ほどの湿気の溜まりやすい場所の工事を梅雨時にやってほしい」という要望があったとしても、施工不良が起こりやすい環境で工事をしてはマンションの資産価値を下げることにつながりかねません。こういった場合は、理由を説明したうえで施工期間を梅雨時から外しつつ、管理組合様の都合に合わせられるような提案を計画するのだそう。

また、工事の時だけではなく先々の事まで考えて計画をするのも営業の仕事です。例えば同じ劣化状況や建物の不具合が発生していたとしても、いくつかある補修方法の内でどれを選定するかはそのマンションの修繕計画などによって変えなければなりません。例えば同じ漏水補修だったとしても、2年後に大規模修繕工事を控えたマンションと10年後に大規模修繕工事を控えたマンションで同じ5年保証のある工事をしてしまうと、2年後に大規模修繕工事を控えたマンションでは結局同じ箇所を大規模修繕工事で修繕するため、3年分の保証が無駄になってしまいます。それであれば2年後の大規模修繕工事で防水工事をするのを見越して、漏水を止められる補修程度に留めておいた方がトータルのコストを抑えることができるのです。お客様にとって何がベストなのか、ということを総合的に考える営業はマンションの今後を左右する重要なポジションなのですね。

建物の劣化状況を知ることで大規模修繕工事をスムーズに

実際に工事を行うわけではない営業ですが、計画段階が終了し現場代理人による工事が始まってからも気が抜けないのが、補修が必要な箇所数に合わせて金額が変動する実数精算工事なのだそう。実数精算工事の数量は計画段階で廊下面の調査を行い、その調査をもとに概算の数字で見積りを行うことが一般的ですが、バルコニー面は廊下面よりも日当たりが良いことが多く紫外線などの影響により劣化しやすいため、廊下の調査より劣化箇所を多く見込む必要があるのです。しかし、どの程度多く見込む必要があるのかは建物によって異なるため、工事が始まって実数精算工事の数量が決まるまでは気が抜けないのだそう。数量が大幅に増えてしまうと金銭面での負担が想定よりも大きくなってしまい、修繕積立金が不足してしまう可能性があります。しかし、最初から多めに見込みすぎてしまうと予算を圧迫してしまい、そのほかの必要な工事を除外しなくてはならなくなってしまいます。実数精算工事の数量が見込み通りであれば、予算を圧迫することなく必要な工事を行うことができるため、見込みの数量通りに工事ができた時にはとてもやりがいを感じるのだそう。管理組合様におかれても、大規模修繕工事前の建物調査診断の結果も重要ですが、大規模修繕工事以外のタイミングでも長期修繕計画の見直しなど定期的なチェックで劣化状態を知っておくと、修繕積立金の準備不足や想定外の劣化発生などにも早期に気付けるため、大きなトラブルになりにくくなるようです。

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管理組合と協力してマンションの先々を考え、より良い選択ができるようにサポートする営業はまさに“縁の下の力持ち”。要望を叶えるだけではなく、さらに付加価値を与えられる本当に良い工事を提供するためにも、経験と知識と思いやりのある営業が求められていると言えそうです。インタビュー全文はヨコソーホームページよりご覧いただけますので、ぜひご覧ください。

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