一戸建て・分譲マンションなどの住宅や土地などの固定資産を購入し、所有している場合に、毎年支払わなくてはならなくなるのが固定資産税です。固定資産税は地方税のひとつですが、今まで対象となる資産を持っておらず、今年はじめて新築物件を購入した方などにはあまり馴染みのない税金かもしれません。課税対象となるのは、土地・家屋・その他有形償却資産に当たるものと定められており、課税団体となる地方自治体が登記簿などできちんと現状を把握管理しています。今回は税そのものの仕組みと、節税のためのポイントをご紹介します。

固定資産税の計算方法

賃貸住宅に住んでいる際にはないものの、一戸建てや分譲マンションなどの固定資産を所有することで支払い義務が出てくる固定資産税。まずは、支払い義務が生じる仕組みについて見ていきたいと思います。
そもそも、新たに住宅が建つとその住宅が機能するよう、上下水道の整備やごみ収集の管理など地方自治体にさまざまな義務が課せられます。そのため、固定資産税を地方税として徴収して、住民のために有効に利用するという仕組みになっているのです。
固定資産税は、固定資産を1月1日時点で所有していると支払い義務が生じます。つまり、1月1日から数日後や数ヶ月後に固定資産を手放したとしても納税義務が生じてしまいますので固定資産を手放す予定のある方は注意しましょう。
固定資産税そのものは、3年に1度見直されることとなっている固定資産税評価額を課税基準として算出されます。この固定資産税評価額の求め方は、対象となる固定資産が土地か住宅かによっても異なり、個人に送付される固定資産税の課税明細書や役所で確認できる固定資産評価証明書・固定資産課税台帳でも見ることができます。住宅では、再度新築した際の費用を想定した、建物に対する設備費などを含めた総建築費の5割から7割程度が固定資産税評価額の目安。マンションも評価額が割り出されますが、最終的には各部屋の専有面積に合った割合で算出されるようになっています。そして、固定資産税は、この固定資産税評価額に標準税率の1.4%をかけることで算出可能です。ほとんどの地方自治体ではこの標準税率が採用されていますが、稀に、標準税率で算出をしないこともあるのでお住まいの地域で事前に確認しておくと安心かもしれません。

固定資産税の節税方法

節税のために知っておきたいのが、自分の所有する固定資産に対して付けられる固定資産税評価額です。この固定資産税評価額は、固定資産税の価格を左右するものになりますので、節税のためには、事前に把握しておくことをおすすめします。固定資産税評価額は、前項目でもご紹介したように、市町村の役所でも確認は可能です。しかし、役所まで行く時間のない方などは、住宅地の1m当たりの評価額を示した路線価もある程度の指標になります。これは、国税庁がホームページ上でも公表していますので、確認してみてもよいかもしれません。固定資産税の節税におけるポイントとなるのは、きちんと優遇措置を活用しているかどうかという点になってきます。もともと、住宅用地の固定資産税を算出する仕組みは、かなり優遇されているものとなっています。そのため、条件次第では、この仕組みを最大限に生かした賢い節税対策を取ることができるのです。例えば密集した住宅地によく見られるような私道は非課税対象であるべきですが、評価時の見逃しなどで課税対象となってしまっている場合もあるようです。とくに、一戸建てにお住まいの方は、住宅そのものだけではなく敷地内の細かい点までしっかりと確認し、明細と照らし合わせてみることが大切かもしれません。
また、賃貸マンションや賃貸アパートとしての固定資産を持っている方の場合、分筆登記されている付属駐車場などは、固定資産税評価が建物と別になり100%課税対象となっています。しかし、これを見直し、建物と付属駐車場を一体で評価してもらうようにすることで、大幅な節約が期待できるようになります。この仕組みを活用し、空き地となっている土地を賃貸アパートとして有効利用する場合や、以前事務所や店舗として使っていた建物を住宅用にしている場合などにも、同様です。

固定資産税の軽減処置

では、節税となる固定資産税の減額措置については、どのようなものがあるのでしょうか。前述したとおり、固定資産税ではあらかじめ、住宅用地と新築住宅の建物を対象に税を軽減するという特例が作られていますし、負担調整の特例の影響を受け大幅な固定資産税の負担増が見込まれる地域では、一定率の増加が止められるような仕組みが整えられるようになりました。固定資産税の住宅用地の特例に該当するものには、マイホームのほか、セカンドハウスや賃貸マンションなどが含まれますが、それぞれ課税される建物の床面積の10倍までなどといった細かい条件設定や上限はあるものの、小規模住宅用地(200平方メートル以下)では6分の1への減額、一般住宅用地(200平方メートル以上)では3分の1への減額が見込まれます。お住まいによっては、かなりの額の軽減措置が受けられることになりますので、大きな節税となるのではないでしょうか。また、平成30年の税制改正にともない注目を集めているのが、新築住宅に対して適用される軽減措置です。平成32年3月31日までに新築される住宅を対象としているものですが、1つの住宅につき120平方メートル相当分まで、と大きさなどを制限した諸条件こそありますが、一戸建ての一般住宅では固定資産税額の2分の1が3年間に渡り減額、マンションなどの一般住宅でも同じく固定資産税額の2分の1が5年間に渡り減額と大幅な節税が望めるのです。さらに、従来の住まい業界に多かった一度住宅を壊して建て直すスクラップ&ビルド型の社会から、資源を有効活用するためのストック活用型社会への移り変わりの象徴として増えてきている、長期に渡って住み続けることのできる質の高い住宅である「長期優良住宅」についても、一戸建てで5年間、マンションで7年間の固定資産税額の2分の1の減額措置が受けられるといううれしい仕組みも確立されています。

まとめ

住宅と深く関わりのある税金には、さまざまな種類があります。その中でも、何らかのかたちで不動産を所有していると、必ず発生する固定資産税は、毎年かなりまとまった額を納める税金でもありますので、しっかりとした知識を身につけておくと役に立つでしょう。マイホームや土地を持つ方には避けては通れない税金のひとつですが、節税のポイントを押さえることで適切な対策を取ることが可能です。とくに、新築住宅の購入や建築を検討している場合は、数年間に渡って軽減措置が受けられ、大きな節税ができる可能性がありますので、ぜひ活用してみてはいかがでしょうか。また、新築家屋の床面積などにもより税額の軽減措置は異なりますので、節税をあらかじめ視野に入れた物件選びをしてみてもよいかもしれません。さらに、賦課課税方式である固定資産税で注意しておきたいのは、本来あるべき姿である税額よりも多く納め過ぎているケースも少なくないという点です。減額措置がきちんと反映されていなかったり、固定資産の評価が適切でなかったりという背景がありますが、自宅に届いた納付書のままに納税するのではなく、一度、固定資産税明細に記載されている詳細を把握し、細かい部分まで間違いがないかなど確認をしてみるとよいかもしれません。

参考URL
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%9B%BA%E5%AE%9A%E8%B3%87%E7%94%A3%E7%A8%8Ehttps://fudousan-kyokasho.com/property-tax-assessment-amount-8549https://biz.moneyforward.com/blog/22434https://allabout.co.jp/gm/gc/296520/https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/09.html